2023 부부공동명의 절세 방법 (ft. 취득세, 재산세, 종부세, 양도세)

부부공동명의는 흔히 절세로 세금을 줄일수 있지만, 한편으로는 부부공동명의로 변경하는 과정에서 취득세, 등기 등 여러 부대비용과 부부간 증여시 증여세도 별도로 발생할 수 있어 개별 상황에 맞는 접근이 필요합니다.

이번 포스팅에서는 부동산은 취득 후 보유, 양도에 이르기까지 구간마다 세금이 발생하는 구조여서 각 단계별 부부공동명의와 단독명의일 경우 세금 납부가 어떻게 다르고 부부공동명의일 경우 장단점에 대해 알아보겠습니다.

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1. 부부공동명의 장단점

1-1. 부부공동명의 장점

  • 종부세 혜택을 볼 수 있습니다. 1주택자의 경우 12억원까지 비과세로 공동명의이면 18억원까지 종부세 비과세혜택이 있습니다.
  • 양도세를 절세할 수 있습니다. 각 250만원 공제로, 총 500만원을 공제받을 수 있습니다.
  • 양도세는 구간별 누진세율이 적용되기 때문에 공동명의로 되어 있다면 과세표준 구간이 낮아져 양도세율을 줄일 수 있습니다.

1-2. 부부공동명의 단점

  • 부부공동명의로 변경시 증여로 인정되기 때문에 증여세를 내야합니다. 부부 증여는 10년간 6억이 공제가 되기 때문에 이 금액을 하회한다면 증여세는 발생하지 않게 됩니다.
  • 부부공동명의로 변경되면 소득이 없는 배우자의 경우 의료보험이 피부양자→지역가입자로 전환될 수 있습니다. 부부가 직장인으로 직장의료가입자라면 괜찮지만, 직장을 다니지 않는 배우자와 공동명의로 변경하는 경우 재산세 과세표준 9억원을 넘는 부동산일 경우 의료보험 피부양자가 아닌 지역가입자가 되어 의료보험을 납부해야합니다.
  • 금융권 대출, 등기를 할 때에 배우자와 각자의 서류를 준비해야합니다.

부부공동명의

 

2. 부부공동명의 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세

2-1. 부부공동명의 취득세

부동산, 자동차, 중기, 선박, 입목, 광업권, 어업권 등을 취득할 때 부과하는 지방세 중 하나로 단독명의, 공동명의 등 명의 소유주와 관계없이 동일하게 부과됩니다.

취득세는 가구별로 보유한 주택의 수와 새로 매수하는 주택의 조정대상지역 여부에 따라 세율이 달라집니다. 무주택자가 매수하는 1주택은 조정대상 여부와 상관없이 금액에 따라 1-3%의 기본세율이 적용됩니다.

그러나 2주택자가 될때부터 조정대상지역의 중과여부가 적용되는데 2주택이 비조정지역에 있다면 1-3%, 조정지역이면 8%입니다. 3번째 주택이 비조정지역에 있다면 8%, 조정지역일 경우 12%입니다.

취득세는 주택수는 같은 주민등록상 세대원의 주택을 합산해서 계산합니다. 따라서 부부공동명의와는 관계가 없습니다. 즉, 취득세율이 비례 적용되기때문에 한 사람이 지분 100%에 대해 내는 세금과 두 사람이 각각 지분 50%에 대해 내는 세금의 총계가 같습니다.

 

2-2. 부부공동명의 재산세

지방세 중 하나로 일정한 재산에 대해 부과됩니다.

재산세는 재산을 기준으로 세금이 부과되기 때문에 총 금액이 정해진 뒤에 취득세처럼 명의자 보유에 따라 지분별로 나눠 각각 고지서가 발부돼 실제 명의에 따른 세금 차이는 발생하지 않습니다.

 

2-3. 부부공동명의 종합부동산세(종부세)

종합부동산세는 일정한 기준을 초과하는 토지와 주택 소유자에 대해 국세청의 누진세율법에 따라 부괴되는 세금입니다.

종합부동산세는 1세대 1주택자의 경우 단독 12억원, 부부의 경우 18억원이 공제됩니다. 하지만 1세대가 아닌 개인별 납세의무자가 되어 갖고 있는 주택이 고가일 경우, 부과되는 종부세는 다릅니다. 과세일 기준으로 현재 전국에 보유하고 있는 재산세 과세 대상인 주택과 토지를 유형별로 구별하고, 각 개인별로 합산한 공시지가 가격이 9억원(1주택자의 경우 12억원)을 초과할 때 발생하는 세금입니다.

종부세는 2주택 이하일 경우 0.5~2.7%, 3주택 이상일 경우 0.5~5.0%의 세율을 적용받습니다.

예를 들어 1주택을 소유한 부부 둘 중 한 명이 시가 18억원의 주택을 소유하고 있다면, 12억을 공제한 후 나머지 6억원에 대한 종부세가 부과됩니다. 그렇지만 부부공동명의로 변경해 각각 지분율 50%를 소유하게 된다면 종부세 과세표준이 부부 개인별로 분산돼 한 명당 9억원을 공제한 총 금액이 18억원이 되기 때문에, 결과적으로는 내야할 세금이 없게 됩니다.

 

2-4. 부부공동명의 양도소득세

양도소득세는 건물, 토지 등을 유상으로 양도해 얻은 소득에 대한 조세입니다. 양도소득세는 차익 구간에 따라 세율이 차등적용됩니다. 당연히 금액이 높아질수록 세율도 높아지는 누진세를 적용받습니다.

단독 명의일 경우에는 기본공제가 1인당 250만원이지만, 공동명의일 경우 각 250만원으로 총 500만원의 기본공제를 받게 됩니다. 양도차익이 절반으로 줄기 때문에 과세표준과 세율이 낮아져 양도소득세에 대해서는 절세효과를 볼 수 있습니다.

 

3. 부부공동명의 증여, 상속세

상속세는 피상속인의 순자산에 대해 부과하는 세금으로, 상속세는 배우자간 증여할 때에 공제금액은 10년간 6억원입니다. 기본 공제되는 금액은 배우자가 있으면 10억원, 배우자가 없다면 5억원입니다.

또한, 배우자가 먼저 사망한 경우 10억원의 기본공제를 적용받지 못합니다. 배우자 사망 후에는 5억원의 공제만 받을 수 있기 때문에 배우자 사망 전 증여를 하게 되면 5억원의 공제를 받고, 또 다른 배우자가 사망했을 경우 5억원을 공제받게 되어 공제금액이 높아져 절세를 할 수 있습니다.

 

부부공동명의 장단점과 취득세, 종합부동산세, 상속세 등 각종 세금에 대해 알아봤습니다. 각 세금은 상황에 따라 유리한 방법들이 다르기 때문에 위 포스팅 내용을 바탕으로 실익을 잘 판단하셔서 진행하시길 바랍니다.

 


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